解除抵房协议没原件，能排除对抵债房产的执行吗？

黄科律师结合(2025)苏03民终5827号生效判决分析：

核心争议

本案争议焦点为案外人徐州某有限公司以已解除与被执行人某乙有限公司的以房抵债协议为由，主张排除对案涉房产的强制执行，是否应予支持。

在本案特定事实下，二审法院最终判决准许对案涉房产进行强制执行，核心原因是案外人未能提供解除抵房协议的原件，无法证明解除协议的真实性，不足以证明案外人享有排除强制执行的民事权益。

案件基本情况与裁判思路

丰县某有限公司对被执行人某乙有限公司享有合法债权，申请强制执行原已通过以房抵债方式抵偿给被执行人、登记在开发企业徐州某有限公司名下的一处房产。徐州某有限公司主张其已经和被执行人解除了以房抵债协议，该房产仍归其所有，提出执行异议后一审法院支持了徐州某有限公司的异议，中止了执行，申请执行人丰县某有限公司不服提起上诉。

二审审理中查明，徐州某有限公司仅能提供《解除与变更协议（毛坯）》的复印件，无法提供原件核对，且被执行人法定代表人明确认可协议上的公章是私刻的，虽然被执行人表示愿意按协议内容履行，但徐州某有限公司始终未能提供原件，因此二审法院认定徐州某有限公司的主张证据不足，改判准许对案涉房产的执行。

黄科律师认为，本案胜败的关键就是证据原件问题。徐州某有限公司主张协议解除，应当对解除协议的真实性承担举证责任，无法提供原件核对，又没有其他证据佐证的，法院无法采信其主张。

关联法律问题引申

执行异议之诉中，案外人要承担哪些举证责任？

案外人主张对执行标的享有排除强制执行的民事权益，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体到本案，因为徐州某有限公司作为案外人主张房产归其所有，所以需要举证证明解除协议真实存在，其享有所有权，举证不能就要承担不利后果，这和一般规则是一致的。

怀疑对方恶意串通，申请执行人该怎么举证？

主张他人恶意串通损害自身合法权益的，需要举证证明双方存在主观恶意和串通行为。实践中直接证明恶意串通比较困难，通常可以从时间节点、行为逻辑、交易价格等方面举证，比如本案中解除协议签订在查封之前，且没有其他证据证明串通，所以单纯怀疑得不到法院支持。如果能拿出比如资金往来异常、合同内容明显不合理等证据，才有可能被法院采信。

办案视角与实务操作建议

黄科律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
涉及不动产交易、合同变更解除的，所有书面协议原件一定要妥善保管，发生纠纷后向法院提交证据应当提供原件，确因特殊原因无法提供原件的，要提前和法院说明，并提供其他可以佐证协议真实性的证据，比如双方沟通的聊天记录、履行记录等，否则复印件无法与原件核对的，不被法院采信的风险极高。
在以房抵债交易中，不管是债权人还是开发商，签订抵房协议后如果要解除，一定要各方主体到场签字盖章，保留完整的解除协议原件，并且及时更新不动产登记信息，避免后续因为房产被查封引发执行异议纠纷。
黄科律师提醒，遇到此类纠纷，一定要结合自身案件的具体事实咨询专业律师，本案的结论仅适用于本案特定事实，不同案件结果可能差异很大。

案例检索信息

案号：(2025)苏03民终5827号
案由：合同纠纷/案外人执行异议之诉
审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
裁判日期：2025年10月29日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
3. 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。

本文由黄科律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。