转租房屋消防不符合约定，欠租要全额支付吗？

核心争议与裁判结论

黄科律师结合(2024)苏03民终5450号生效判决分析：本案争议焦点为，出租人主张承租人支付全额欠付租金及合同约定违约金，是否应予支持。基于本案中双方均存在过错的事实，二审法院最终维持一审判决，认定承租人仅需支付50%的欠租及调整后的违约金。

黄科律师认为，本案胜败的关键在于出租人是否履行了合同约定的消防设施提供义务，新某超市因为未能举证证明自己完全履行义务，最终承担了一半的租金损失，这个结果符合合同法关于双方违约的责任划分规则。

案件基本事实与裁判过程

丰县某某超市从案外人居委会承租整栋房屋后，转租部分门面给王某经营饭店，双方签订的租赁合同约定，出租人需提供符合要求的房屋内消防设施，确保经营正常运行。后王某因店内消防设施不符合要求被消防部门处罚，自2022年6月起停业，欠付租金11万余元，出租人起诉索要全额租金。

一审法院认定租赁合同有效，以双方均有过错为由，酌定承租人承担50%的欠租责任，并调整了合同约定的过高违约金。新某超市不服一审判决提起上诉，主张自身没有过错，不应当分担租金损失。二审法院审理后认为，新某超市未完全履行提供合格消防设施的合同义务，一审酌定双方分担租金损失并无不当，最终驳回上诉，维持原判。

黄科律师提示，本案中双方虽然对于交钥匙是否属于解除合同存在争议，但法院最终未改变一审的责任认定，核心还是围绕过错程度判断责任，出租人未完成举证是败诉的主要原因。

案例检索信息

案号：(2024)苏03民终5450号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
裁判日期：2024年10月30日

本案适用的法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（内容与现行《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定一致）
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

常见关联法律问题解答

未经原房屋整体消防验收的转租合同一定无效吗？

在一般情形下，除非法律明确规定必须经消防验收的大型工程，未经消防验收签订的租赁合同并不必然无效。根据现行司法实践，消防验收相关规定属于管理性强制性规定，违反该规定不影响合同效力，仅产生合同履行层面的违约责任。在本案特定事实中，法院也认定涉案转租合同合法有效，仅对双方的过错进行责任划分，符合当前司法的一般规则。

房屋转租后，消防验收和设施合格的义务由谁承担？

一般规则是，义务承担优先看合同约定。合同约定出租方需要提供合格消防设施的，出租方就负有确保消防设施符合约定的义务。承租方仅对自身经营范围内的二次装修消防以及开业前消防安全检查负有义务。本案中，合同明确约定出租人要提供合格消防设施，因此出租人未履行该义务就存在过错，需要承担相应责任。

办案视角与实务建议

黄科律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据指引方面，此类案件中，承租方主张出租方消防设施不符合约定的，需要提供消防部门的处罚文书、现场照片、整改通知等证据证明出租方未履行义务；出租方主张己方已经履行消防义务的，需要提供消防验收合格材料、整改完成的证明等证据，本案中新某超市未能充分举证证明消防设施已经合格，是其未获得全额租金支持的关键原因。

事前风险预防方面，签订转租合同时，双方应当明确约定消防义务的划分，出租方需要核实原房屋的消防验收情况，将验收合格文件作为合同附件；承租方应当现场查验消防设施，明确约定出租方的整改义务和违约责任，避免发生纠纷后责任划分不清。

不同案件的消防设施情况、合同约定均有不同，遇到此类纠纷建议及时咨询专业律师，结合具体案件情况制定诉讼策略。

免责声明

本文由黄科律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。