商铺转租后被房东要求搬离，能要求转租人退全部转让费吗？

核心争议解答

黄科律师结合(2024)苏03民终9173号生效判决分析：本案争议焦点为，刘某瑜转租商铺是否经房东曹某某同意，是否构成根本违约，应否向次承租人崔某返还全部租金及转让费并支付违约金。基于本案中刘某瑜已经提前征得房东同意转租、崔某实际使用了转租包含的装修及设施的特定事实，二审法院最终仅判决刘某瑜返还少量未实际交付期间的租金，驳回了崔某要求返还全部转让费及支付违约金的请求。

本案基本案情

2022年6月，房东曹某某与刘某瑜签订商铺租赁合同，约定租期3年，明确约定刘某瑜未经房东书面同意不得转租。2023年9月，刘某瑜与崔某签订转让协议，将案涉商铺转租给崔某，转让款共计4万元，包含剩余租期租金及转让费。2023年10月，曹某某与崔某另行签订商铺租赁合同，租期从2023年10月27日起至原租赁合同到期。后崔某主张曹某某要求其停止施工并搬离，刘某瑜构成根本违约，起诉至一审法院要求刘某瑜返还全部4万元转让款并支付8000元违约金。

黄科律师从办案视角点评：本案中崔某诉求大部分不被支持的核心原因，一是未能提供充分证据证明刘某瑜未征得房东同意转租，现有证据反而能证明房东全程知晓并认可转租；二是崔某已经实际享受了转租包含的装修、设施价值，无正当理由反悔要求退还转让费缺乏事实依据。

关联法律问题引申

转租未取得房东书面同意就一定无效吗？

一般规则层面，根据《民法典》规定，转租需要经出租人同意，但同意并不必然要求是书面形式。如果出租人通过参与转租协商、配合办理营业执照、收取次承租人租金等事实行为认可转租，法院通常会认定出租人同意转租，转租合同合法有效。实践中也存在部分案件中出租人始终未明确认可转租，法院会认定转租合同无效，支持次承租人要求返还转让费的请求，具体裁判结果需要结合个案事实认定。本案中房东全程参与协商，还提供了房产证配合崔某办理营业执照，因此法院认定房东已经同意转租。

转让费没写清包含内容就能要求退还吗？

一般来说，商铺转让的转让费通常会包含原承租人对商铺的装修、添附的设施设备、剩余租期的经营利益等。如果双方没有在合同中明确约定转让费不包含装修设施，法院通常会结合双方磋商过程、交易习惯来认定转让费的范围。本案中崔某在磋商时就明确知晓隔壁商铺需要重新装修，转让费更低，其选择承租本案商铺就是看中现有装修不需要大改，因此法院认定转让费包含装修设施价值，不支持其退还转让费的请求。

案例检索信息

• 案号：(2024)苏03民终9173号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
• 裁判日期：2024年12月18日

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七百一十六条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

办案视角/实务操作建议

黄科律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据指引：签订转租合同时，一定要取得房东明确同意转租的书面文件，不要仅凭转租人口头说已经征得同意就签合同。同时，转让费的范围一定要明确写进合同，具体列明包含哪些物品、哪些装修，避免发生争议后无法举证。本案中崔某正是因为无法举证刘某瑜未征得房东同意，也无法举证转让费不包含装修，才导致诉求不被支持。
第二，事前风控建议：签订转租合同前，次承租人一定要直接和房东对接，当面确认原租赁合同的租期、租金、是否同意转租等核心信息，不要仅通过转租人转达。支付转让款时，可以预留10%-20%作为保证金，待完成交接、房东确认所有事项后再支付尾款，降低交易风险。
黄科律师提醒，商铺转租纠纷的事实细节对裁判结果影响很大，遇到纠纷建议及时咨询专业律师，结合自身具体情况制定应对方案。

本文由黄科律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。