疫情期间房屋租金能减免吗？徐州中院最新判决怎么说？

核心争议解答

黄科律师结合(2024)苏03民终7149号生效判决分析：本案争议焦点为上诉人主张的疫情期间租金减免是否符合政策条件。一审法院认定租金计算至搬离日，二审法院以上诉人未举证符合减免条件为由驳回上诉。

真实案例

基本事实

2020年11月，徐州中某文化管理运营有限公司（新中影业公司）与江苏国建某建设科技有限公司（原江苏中某横建设科技有限公司，下称国建某公司）签订《办公房房屋租赁合同》，租期至2021年11月10日。租期届满后，国建某公司继续使用房屋至2022年3月16日，后搬离但未办理交接。新中影业公司主张租金计算至2022年5月17日，一审法院认定租金计算至2022年3月16日，国建某公司欠付租金175097元。

法院观点

一审法院认为，租赁合同到期后双方形成不定期租赁，国建某公司搬离后新中影业公司以遗留物品为由继续计算租金显失公平，故支持租金计算至2022年3月16日；关于疫情租金减免，因不属于民事诉讼审理范围，一审法院未处理，告知另行主张。二审法院认为，国建某公司未举证其符合疫情租金减免的政策条件（如属于服务业中小企业、受疫情影响困难、所在区域为中高风险等），故驳回其减免租金的上诉请求。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

关联法律问题引申

疫情租金减免是否属于民事诉讼审理范围？

一般规则层面，若双方对租金减免有明确约定，或减免条件已成就且有证据证明，属于民事诉讼审理范围；若仅依据行政政策主张减免，且政策适用存在争议，实践中部分法院认为不属于民事案件审理范围，需另行向相关部门主张。本案中一审法院即持该观点。

不定期租赁的租金计算截止日如何确定？

一般规则为不定期租赁中，承租人搬离并明确不再续租的，租金计算至搬离日；若出租人未及时收回房屋且承租人无过错，租金可计算至合理收回日。本案中二审法院未改判一审的租金截止日，因一审认定的搬离日事实清楚。

主张租金减免需提供哪些证据？

需提供：1. 属于政策规定的减免对象（如服务业中小企业）的证据；2. 受疫情影响经营困难的证据；3. 所在区域为中高风险地区的证据；4. 出租人已对其他承租人减免的证据等。本案中国建某公司未提供上述证据，故未获支持。

办案视角/实务操作建议

黄科律师结合多年实务经验提醒：1. 主张疫情租金减免时，需严格对照政策文件的适用条件收集证据，避免因举证不足被驳回；2. 租赁期满后若不再续租，应及时书面通知出租人并办理交接，避免被主张后续租金；3. 若对租金减免有争议，可先与出租人协商，协商不成再考虑是否通过行政途径解决，若提起诉讼需明确主张的依据是合同约定还是政策条件。

免责声明：本文由黄科律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。