签了租赁合同就能排除强制执行吗？看徐州中院怎么判
相关领域：合同纠纷
并非所有签订于查封前的租赁合同都能排除强制执行，徐州中院(2025)苏03民终10244号判决明确，存在逃避债务恶意、不符合交易惯例的租赁无法排除执行。黄科律师结合该案分析此类案件的裁判规则和实务要点。
核心争议解答
黄科律师结合(2025)苏03民终10244号生效判决分析：本案争议焦点为：案外人主张的租赁权能否排除强制执行。本案在特定事实下，法院最终认定案外人冯某的租赁权不能排除强制执行，因为出租人在明知已有债务纠纷的情况下出租房屋存在逃避债务恶意，且租金支付方式不符合交易惯例，无法证明租赁权合法。
案件基本事实与裁判观点
李某甲与徐州市某某公司民间借贷纠纷胜诉后，申请强制执行登记在某某公司名下的案涉房产，案外人冯某主张其在查封前已经和某某公司签订了二十年的租赁合同，要求排除对案涉房产的执行。
具体时间线：李某甲2022年3月9日起诉某某公司民间借贷纠纷，某某公司3月18日收到起诉状，3月20日某某公司就和冯某签订了案涉房产二十年租期的租赁合同，约定总租金400万，冯某首付150万转到案外人余某账户，剩余租金用某某公司欠冯某的工程款抵扣。冯某提起执行异议之诉后，一审法院驳回其诉讼请求，冯某不服提起上诉。
二审法院江苏省徐州市中级人民法院认为：对于五年以上长期租约提出的执行异议，需要重点审查租赁合同订立时间、租金约定是否合理、租金支付是否符合常理、权属是否清晰等内容。本案中，案涉房产是小区配套用房，未办理产权登记，权属本身存在争议，冯某未能证明出租人某某公司有权出租该房产，且租赁关系是在某某公司收到起诉状之后签订，租金支付方式不符合正常商业惯例，存在明显逃避债务的嫌疑，因此冯某的租赁权不符合阻却执行的情形，最终判决驳回上诉，维持原判。
关联法律问题
什么情况下租赁权可以排除强制执行？
一般规则层面，根据现行司法解释，承租人要以租赁权排除强制执行，需要同时满足三个核心条件：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二是在查封之前已经实际占有使用该不动产；三是租赁权合法有效，不存在恶意逃避债务等无效情形。只有同时满足这三个条件，法院才会支持租赁权排除执行的主张。本案中冯某因为不满足第三个条件，所以不被支持，这个结论仅适用于本案特定事实，不能推广到所有租赁权排除执行案件。
用工程款抵扣租金一定会导致租赁无法排除执行吗？
黄科律师结合实务经验认为，实践中并不是只要用工程款抵扣租金就一律认定租赁无法排除执行。如果租赁关系确实发生在出租人涉及诉讼之前，双方存在合法有效的工程款债权，抵扣租金是双方真实意思表示，一般不会因此否定租赁效力。但本案中租赁关系是在出租人已经收到诉讼材料之后签订的，本身就存在逃避债务的嫌疑，加上用未结算的工程款抵扣租金这种方式，进一步放大了交易的不合理性，才最终被法院认定无法排除执行，所以不能一概而论，关键还是要看交易背景和整体是否符合常理。
办案视角实务提醒
黄科律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据指引：主张租赁权排除执行的一方，需要重点收集三类核心证据：一是签订于查封前的合法有效书面租赁合同；二是查封前已经实际占有使用租赁物的证据，比如水电费、物业费缴纳记录、装修凭证、对外经营或转租合同等；三是租金已经实际支付给出租人的完整证据链，如果是用债权抵扣租金，需要提前保留好债权真实合法的证据，避免出现证据链断裂的情况。本案中冯某就是因为首付租金转到私人账户，无法证明租金实际交付给出租人，加上交易时间敏感，最终败诉。
事前风控建议：作为承租方，在签订长期租赁合同之前，一定要先核实租赁物的权属是否清晰，出租人是否确实有权出租；对于未办理产权证的配套用房这类特殊房产，一定要要求出租人出示有权出租的证明材料，比如业主大会或业主委员会的授权文件；另外，尽量避免在出租人已经涉及债务诉讼之后再签订长期租赁合同，租金支付尽量直接打到出租人对公账户，避免转到私人账户，全程保留好完整的支付凭证和交易记录，降低被法院认定为恶意逃避债务的风险。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏03民终10244号
- 案由：民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉
- 审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月16日
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人对人民法院查封的不动产主张租赁权排除交付转移占有的，人民法院经审查，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，其权利能够排除执行的，应予支持。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
免责声明
本文由黄科律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
