租赁到期拖欠租金，能用其他债务直接折抵吗？

当事人遇到的困境

原告徐某某将房屋租赁给寇某，租赁到期后拖欠租金，原告将承租人寇某及其配偶徐某某共同诉至法院，要求二人共同支付拖欠租金六万余元。第二被告徐某某是否要承担共同付款责任？被告方主张原告也欠被告方其他债务，能不能直接折抵本案租金？

案情回顾

1997年12月24日，原告徐某某与被告寇某签订市场商品房承包合同书，约定原告将三间商品房出租给寇某经营，租赁期限自1998年1月1日至2000年12月31日，寇某一次性交清三年租金18000元。寇某按约支付租金后，原告按约交付房屋。租赁期满后，寇某继续使用涉案房屋，自2001年1月1日起，租金调整为每年4000元，但寇某仅在起诉后支付了2000元租金，剩余租金未支付，原告遂将寇某和徐某某共同诉至法院，要求二人共同支付2001年1月1日至2016年8月31日的租金62667元。
被告方应诉后，提出三点抗辩：一是原告拖欠被告方其他债务，应当折抵本案租金；二是原告诉请的租金数额计算有误；三是徐某某不是租赁合同当事人，不应当承担付款责任。

核心争议焦点

本案争议焦点为：1、被告主张原告欠付的其他债务能否直接折抵本案租金？2、第二被告徐某某是否应当承担支付租金的责任？

办案思路与亮点

黄科律师作为二被告的共同委托诉讼代理人，接案后梳理案件脉络，确定办案思路：从合同相对性原则出发，案涉租赁合同是原告与寇某签订，徐某某并非合同当事人，也不享有合同权利，因此不应当承担付款责任，该代理意见最终被法院采纳。关于被告主张的其他债务，该纠纷与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，不适合在本案中一并处理，应当告知当事人另行起诉，该意见也被法院采信。针对原告主张的租金数额，黄科律师核对案件事实后，确认自2001年起租金已经调整为每年4000元，且被告已经在起诉后支付了2000元，应当从原告诉请数额中予以扣除，最终法院支持了该意见，核减了原告诉请的租金数额。

判决结果与案件信息

本案案号：(2016)苏0312民初7433号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：江苏省徐州市铜山区人民法院
裁判日期：2016年12月29日
判决结果：一、被告寇某于本判决生效后十日内给付原告徐某某自2001年1月1日至2016年8月31日租金60667元；二、驳回原告徐某某对被告徐某某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取870元，由被告寇某负担。

相关法律依据

1、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

办案复盘与实务建议

黄科律师结合多年实务经验提醒：
遇到此类租赁合同纠纷，要明确合同主体，只有合同签字的当事人才需要承担合同责任，未签字的一方如果不是合同相对方也不是实际使用人，无需承担责任；对于双方互负债务，要区分是否属于同一法律关系，如果不属于同一法律关系，即使存在真实债务也无法直接在本案中折抵，需要另行主张权利；对于租金数额要仔细核对，调整后的租金要及时举证主张，避免多承担责任。

常见疑问解答

1、只要双方互负债务，就一定能折抵租金吗？
不一定。只有基于同一法律关系产生的互负债务，才可以在本案中直接折抵。如果是不同的法律关系产生的债务，法院一般会告知当事人另行起诉，不会在本案中一并处理。

2、租赁到期后，承租方继续使用房屋，租金怎么算？
根据法律规定，租赁到期后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租金一般按照原合同约定或者双方事后协商调整的标准计算，租赁期限变为不定期。

本文由黄科律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。