非本村集体成员合作建房遇征收，能分到一半补偿吗？

案情背景

刘某不是李某所在村集体经济组织成员，2008年，刘某与李某签订《合作建房协议书》，约定李某提供其名下宅基地，刘某出资40000元建设房屋，建成后双方各享有50%的产权，若遇拆迁，双方各分得50%的征收补偿利益。2014年案涉房屋被政府征收，李某获得大额征收补偿款后，拒绝按照约定向刘某分配补偿利益。刘某遂诉至徐州市泉山区人民法院，一审判决协议无效，仅支持刘某分得30%的征收补偿款，双方均不服一审判决提起上诉。

本案争议焦点

本案争议焦点为：一、非本村集体成员签订的合作建房协议被认定无效后，合作建房对应的征收补偿利益应当如何分配？二、双方合作建房的实际面积应当如何认定？

办案思路与代理意见

黄科律师作为刘某的委托诉讼代理人，接案后梳理全案证据，认为本案核心突破口在于：虽然合作建房协议因违反法律强制性规定被认定无效，但双方签订协议时对于征收利益分配已经有明确预期，且双方对于合同无效均存在同等过错，一审仅支持30%的分配比例不符合公平原则。
针对面积争议，黄科律师提出，刘某提交的《合作建房协议书》明确手写记载合作建房面积为170平方米，该面积与李某亲笔书写的建房费用清单中载明的面积完全一致，李某主张面积仅为60平方米，但未提供充分证据推翻刘某的举证，且李某对于面积的陈述前后多次变化，应当认定合作建房面积为170平方米。
该代理意见最终被徐州市中级人民法院采纳。

裁判结果与案件信息

二审法院审理后，采纳了我方的代理意见，改判如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6368号民事判决；
二、李某于本判决生效之日起十日内给付刘某拆迁补偿款328909.2元；
三、驳回李某的上诉请求；
四、驳回刘某的其他上诉请求。

案号：(2020)苏03民终3843号
案由：合同纠纷
审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
裁判日期：2020年9月23日

相关法律依据

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。

实务建议

黄科律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
非本村集体成员购买宅基地或者与本村村民合作建房，合同大概率会被认定无效，存在无法获得约定利益的法律风险，不建议此类合作。
如果已经形成了此类合作，一定要注意保留好双方签订的书面协议、沟通记录、费用凭证等关键证据，这些证据是法院认定案件事实的重要依据。
合同被认定无效后，并不意味着出资方完全无法获得任何补偿，法院会结合双方的过错程度、征收补偿利益的大小，公平分配补偿利益，当事人应当积极举证维护自身合法权益。

常见疑问

1、非本村集体成员合作建房，协议一定无效吗？

答：根据我国土地管理法的规定，宅基地属于村集体所有，仅分配给本集体经济组织成员使用，非本集体经济组织成员与本村村民签订的宅基地合作建房协议，因违反法律强制性规定，一般会被认定无效。

2、协议无效后，之前约定的分配方案还有效吗？

答：协议整体被认定无效后，其中的具体分配条款也不发生法律效力，但法院会参考双方签订协议时对于征收补偿分配的真实预期，结合双方的过错程度，按照公平原则分配补偿利益，所以书面约定依然具有重要的参考价值。

本文由黄科律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。